Nicht jede Kostenposition, die auf einer Nebenkostenabrechnung auftaucht, darf tatsächlich auf Mieter umgelegt werden. Welche Kosten der Vermieter abrechnen darf und welche nicht, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Grundlage für die Umlagevereinbarung im Mietvertrag ist § 556 Abs. 1 BGB, wonach die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter Betriebskosten trägt.
Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen vollständigen Überblick über die umlagefähigen Betriebskosten, erklärt die wichtigsten Kostenarten und zeigt, welche Posten definitiv nicht auf Ihrer Abrechnung erscheinen dürfen.
Die Definition liefert § 1 Abs. 1 BetrKV: Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Das Schlüsselwort ist "laufend" -- es müssen also regelmäßig wiederkehrende Kosten sein, keine einmaligen Ausgaben.
Ausdrücklich keine Betriebskosten sind gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV die Kosten der Verwaltung und die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Unterscheidung ist in der Praxis eine der häufigsten Fehlerquellen, wie wir in unserem Artikel Die 7 häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung erläutern.
Die Betriebskostenverordnung enthält in § 2 einen abschließenden Katalog von 17 Kostenarten, die auf Mieter umgelegt werden dürfen. Voraussetzung ist stets, dass die Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Die wichtigsten Positionen im Überblick:
1. Grundsteuer (§ 2 Nr. 1 BetrKV): Die vom Grundstückseigentümer an die Gemeinde zu entrichtende öffentliche Last. Diese Position gehört zu den größten Einzelposten in der Nebenkostenabrechnung.
2. Wasserversorgung (§ 2 Nr. 2 BetrKV): Kosten für den Wasserverbrauch, Grundgebühren des Wasserversorgers, Kosten für die Wartung von Wasserzählern und einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage sowie Kosten der Wasseraufbereitung.
3. Entwässerung (§ 2 Nr. 3 BetrKV): Gebühren für die Nutzung der öffentlichen Entwässerungsanlage sowie Kosten für den Betrieb einer hauseigenen Entwässerungsanlage oder Kläranlage.
4. Heizung (§ 2 Nr. 4 BetrKV): Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich Brennstoffkosten, Betriebsstrom der Heizungsanlage, Wartung, Bedienung, Überwachung, Reinigung und Abgasmessung. Für die Verteilung der Heizkosten gelten die besonderen Vorschriften der Heizkostenverordnung (HeizkostenV).
5. Warmwasser (§ 2 Nr. 5 BetrKV): Kosten der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, die analog zu den Heizkosten teilweise nach Verbrauch abgerechnet werden müssen.
6. Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen (§ 2 Nr. 6 BetrKV): Bei kombinierten Anlagen müssen die Kosten zwischen Heizung und Warmwasser aufgeteilt werden.
7. Aufzug (§ 2 Nr. 7 BetrKV): Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Wartung, regelmäßige Prüfung durch einen Sachverständigen sowie Reinigung des Aufzugs. Auch Mieter im Erdgeschoss können nach der Rechtsprechung des BGH an den Aufzugskosten beteiligt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.
8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV): Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr sowie die Kosten einer privaten Müllentsorgung.
9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung (§ 2 Nr. 9 BetrKV): Kosten für die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile (Treppenhaus, Flure, Keller) sowie für die Ungezieferbekämpfung.
10. Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV): Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich Rasenmähen, Pflege von Pflanzen und Gehölzen sowie die Erneuerung von Pflanzen und die Pflege von Spielplätzen.
11. Beleuchtung (§ 2 Nr. 11 BetrKV): Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile wie Treppenhaus, Flure und Keller.
12. Schornsteinreinigung (§ 2 Nr. 12 BetrKV): Kosten für die regelmäßige Kehr- und Überprüfungspflicht durch den Bezirksschornsteinfeger.
13. Sach- und Haftpflichtversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV): Kosten für die Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Wasser), die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für das Gebäude. Nicht umlagefähig sind Rechtsschutzversicherungen oder die private Haftpflichtversicherung des Vermieters.
14. Hauswart (§ 2 Nr. 14 BetrKV): Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen für einen Hauswart, soweit er Betriebskosten-relevante Aufgaben wahrnimmt. Soweit der Hauswart Verwaltungs- oder Instandhaltungsaufgaben übernimmt, muss dieser Anteil herausgerechnet werden.
15. Gemeinschaftsantenne und Kabelanschluss (§ 2 Nr. 15 BetrKV): Betrieb, Wartung und Strom der Gemeinschaftsantenne oder die monatlichen Grundgebühren für den Kabelanschluss. Seit der Neuregelung des Telekommunikationsgesetzes (TKG) zum 1. Juli 2024 dürfen Kabelgebühren nicht mehr pauschal als Betriebskosten umgelegt werden.
16. Wäschepflege (§ 2 Nr. 16 BetrKV): Kosten für den Betrieb einer gemeinschaftlichen Waschküche (Strom, Wartung der Geräte), sofern vorhanden.
17. Sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV): Eine Auffangklausel für weitere regelmäßig anfallende Kosten, die nicht unter die vorgenannten Positionen fallen. Voraussetzung ist, dass sie im Mietvertrag konkret benannt sind -- eine pauschale Verweisung reicht nicht aus.
Ebenso wichtig wie die umlagefähigen Kosten sind die Posten, die der Vermieter nicht abrechnen darf. Dazu gehören insbesondere:
Selbst umlagefähige Kosten dürfen nur dann abgerechnet werden, wenn die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. In den meisten Mietverträgen findet sich entweder eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder eine Auflistung der einzelnen Kostenarten. Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten mit der Grundmiete abgegolten und der Vermieter kann keine zusätzlichen Nebenkosten verlangen.
Bei der Position "Sonstige Betriebskosten" (Nr. 17) ist besondere Vorsicht geboten: Hier muss der Mietvertrag die konkreten Kosten benennen. Ein allgemeiner Verweis auf "sonstige Betriebskosten" reicht für eine wirksame Umlage nicht aus (BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az. VIII ZR 167/03).
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